토지거래허가구역에서 부동산을 매매할 때, 특히 2026년 5월 현재 시점에서 절대 놓쳐서는 안 될 핵심 주의사항 3가지를 정리해 드립니다.
⚠️ 토지거래허가구역 매매 시 3대 주의사항
1. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 (2026. 05. 09. 일몰)
가장 시급한 문제입니다. 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 2026년 5월 9일자로 종료됩니다.
주의: 5월 10일 이후 양도(잔금 또는 등기)하는 주택은 최대 82.5%(지방세 포함)의 세금이 부과될 수 있습니다.
구제책: 정부의 보완책에 따라 5월 9일 당일까지 토지거래허가를 '신청'하기만 해도 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 매도 계획이 있다면 지금 즉시 신청서를 접수해야 합니다.
2. 강화된 실거주 의무 및 갭투자 차단
2025년 10월 대책 이후 서울 전역과 경기 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 규제가 강화되었습니다.
2년 실거주 의무: 허가를 받은 날로부터 2년간 실제로 거주해야 하며, 이 기간 동안 전세를 놓는 '갭투자'는 원칙적으로 금지됩니다.
예외 조항: 무주택자가 다주택자의 세입자 낀 집을 살 경우, 기존 임대차 계약 종료 시까지는 실거주 의무가 유예됩니다. (단, 2026년 5월 9일까지 신청분에 한함)
대출 규제: 규제 지역 내 주담대 LTV가 40%로 제한되며, 15억~25억 주택은 대출 한도가 더욱 엄격하게 적용됩니다.
3. 이행강제금 및 계약 무효 리스크
허가 없이 체결한 계약은 법적으로 '무효'입니다.
이행강제금: 허가받은 목적(실거주 등)대로 이용하지 않을 경우, 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
허가 전 계약금 지급 주의: 허가를 받기 전에 계약금을 먼저 지급했다가 허가가 반려되면 돈을 돌려받는 과정에서 법적 분쟁이 생길 수 있습니다. 반드시 '허가를 득하는 조건'의 특약을 명시해야 합니다.
💡 전문가 팁: 현재는 양도세 일몰과 실거주 유예 등 날짜에 민감한 정책이 얽혀 있습니다. 계약 전 반드시 관할 구청 부동산정보과나 전문 세무사에게 본인의 케이스가 '5월 9일 신청분'에 해당하여 혜택을 받을 수 있는지 확인하시기 바랍니다.
